Etapa 03 - Planejamento de Projeto

O Projeto

O projeto consiste em um edifício misto de habitação multifamiliar e comércio e serviços implantado na cidade de Uberlândia. O objetivo geral do estudo é analisar e gerar propostas que se diferencie das ofertadas pela grande maioria das incorporadoras presentes no mercado imobiliário brasileiro. Dentre as premissas do projeto estão: flexibilidade do espaço para atender às mudanças de necessidades do usuário, a adaptabilidade e a capacidade do espaço de se desenvolver de acordo com estas necessidades, a sustentabilidade construtiva e de manutenção, a exploração de novos materiais e de novas tecnologias disponíveis no mercado, tanto nacional quanto internacional, a relação entre o espaço público e o espaço privado e a real necessidade de equipamentos coletivos em condomínios.

Um dos focos que se pretende também trabalhar no projeto como um todo, é a viabilidade de construção, o que não significa necessariamente o uso de um material mais barato, e o atendimento do mercado mobiliário existente na cidade, ou seja, se o projeto atende às exigências do mercado, tornando-o competitivo frente aos demais empreendimentos existentes, se existe mercado consumidor para o porte do projeto. Tem-se como objetivo unir a escala do projeto, estudando processos projetuais, propostas contemporâneas de se pensar o espaço e a habitação, mas de forma que isso possa ser incorporado ao mercado local, dentro das suas capacidades de se construir e de se comercializar um empreendimento.

O Terreno – Localização

O terreno escolhido está localizado na parcela do Bairro Saraiva onde antigamente era o Bairro Santa Maria, um bairro que nos últimos anos vinha sofrendo uma mudança no seu panorama, com construção de vários edifícios residenciais multifamiliares, por ser bem localizado na cidade e ter largas vias, tornou-se bastante valorizado nos últimos tempos. Situado na esquina das ruas Alexandre Ribeiro Guimarães e Armando Lombardi, na cidade de Uberlândia, apesar de o bairro pertencer à ZR2 (Zona Residencial 2), o lote entra, segundo à nova legislação de Uso e Ocupação do Solo, na SE (Setor de Vias Especiais). 

Mapa de Zoneamento de Uberlândia.
Fonte: PMU.

Terreno (planta e cortes).

Fonte: Laís Cintra.

Tabela de Quadro de Adequação de Uso às Zonas.
Fonte: Código de Obras de Uberlândia.

Tabela de Volumetria.
Fonte: Código de Obras de Uberlândia.

Tabela de área de estacionamentos [editada para o terreno].
Fonte: Código de Obras de Uberlândia.

Análise do Entorno

O terreno está situado em uma ZR2 (Zona Residencial 2), que possui em grande parte, prédios multifamiliares, onde predominam prédios de 3 pavimentos, porém, com alguns exemplares de gabarito mais alto. No entanto, possui poucos estabelecimentos de serviço e comércio, até mesmo pela exigência da restrição urbanística. Encontra-se também no entorno núcleos educacionais como escolas infantis e de ensino fundamental e escolas de línguas estrangeiras. O local é de fácil acesso através das vias estruturais da cidade como a Av. Rondon Pacheco e a Av. João Naves de Ávila, assim como a Av. Nicodemos Alves dos Santos. A Rua Alexandre Ribeiro Guimarães possui largura generosa (12m) onde passa o ônibus da linha 115 – Saraiva. 

Usos do solo no entorno imediato do terreno.
Fonte: autor (foto: Google Earth).

Levantamento de gabarito no entorno.
Fonte: autor.

Mapa - principais acessos ao terreno.
Fonte: autor (imagem: Google Earth).

Estudos de insolação e ventilação do terreno.
Fonte: Juliana Arantes.

Foto Panorâmica do Terreno.
Fonte: Juliana Mamede

 Normas de acessibilidade

O conceito de acessibilidade para portadores de deficiência em obras públicas ou privadas parte do principio de que a obra deve permitir o deslocamento confortável e o acesso do portador sem que haja necessidade de ajuda de terceiros. Por isso a criação de leis municipais para a sistematização para construções e de leis nacionais que reforçam a importância dessa universalidade obriga que os espaços a se adequarem as necessidade básicas dos portadores. No Brasil grande parte de sua população mora nas áreas urbanas das cidades e a atenção às pessoas com  restrição de mobilidade tende a crescer. Adequar a  cidade existente e na sua expansão é um desafio para todos e a legislação tem papel fundamental neste processo.

Em 2004 o governo federal disponibiliza a NBR 9050 que regulamenta as medidas mínimas adotadas abrangendo espaços públicos e define as alterações precisas para adequar espaços para acessibilidade. Essa norma coloca todas as mudanças precisas para tornar uma cidade mais acessível. Estabelece critérios e parâmetros técnicos a serem observados quando do projeto, construção, instalação e adaptação de edificações,  mobiliário, espaços e equipamentos urbanos às condições de acessibilidade. Visando proporcionar à maior quantidade possível de pessoas, independentemente de idade, estatura ou limitação de mobilidade ou percepção, a utilização de maneira autônoma e segura do ambiente, 

edificações, mobiliário, equipamentos urbanos e elementos. As edificações residenciais multifamiliares,  condomínios e conjuntos habitacionais devem ser acessíveis em suas áreas de uso comum, sendo facultativa a aplicação do disposto nesta Norma em edificações unifamiliares. O Decreto n° 5296, de 02 de dezembro de 2004, estabelece normas gerais, critérios básicos e prazos para promoção da acessibilidade das pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. Sendo assim no capítulo IV do decreto são postas as definições necessários para as construções arquitetônicas e urbanísticas, defini-se no Art. 11. " A construção, reforma ou ampliação de edificações de uso público ou coletivo, ou a mudança de destinação para estes tipos de edificação, deverão ser executadas de modo que sejam ou se tornem acessíveis à pessoa portadora de deficiência ou com mobilidade reduzida. "

Em 2000 no município de Uberlândia a  lei complementar Nº 235 DE 13 de junho de 2000 Altera os artigos 91 E 92 da lei Nº 4808 , onde o código de obras do município é aprovado, sendo que de acordo com a mudança na lei o Art, 91, na aprovação de projetos de construção, reforma ou ampliação de edifícios de uso público ou comunitário, de domínio direto ou indireto da Administração Pública, ou de propriedade privada, bem como as áreas comuns. Isso faz com que as obras passem por aprovação da prefeitura e o decreto Decreto Nº 8106 de 14 de fevereiro de 2000 defina uma sessão para o projeto de obras acessíveis na secretaria municipal de planejamento. Assim controlando as propostas e criando parâmetros de acessibilidade para as construções da cidade. O uso de suas atribuições legais previstas no artigo 45, VII da Lei Orgânica Municipal e com fulcro na Lei Complementar n° 175

Art.1°. À Seção de Projetos de Acessibilidade da Divisão de Planejamento Urbano e Rural da Secretaria Municipal de Planejamento compete a apreciação de projetos , planos, contratos,

requerimentos internos e externos e normas correlatas, mediante estudos, fiscalização e apresentação de propostas de ação e regulamentação quanto à acessibilidade da pessoa portadora de deficiência física ou de limitações físicas aos serviços públicos, ambientes públicos, logradouro e demais próprios públicos . 

Art.2°. Para consecução de suas finalidades poderá o Chefe da Seção de Projetos de Acessibilidade requisitar serviços ou apoio técnico de qualquer Secretaria Municipal .

a Prefeitura de Uberlândia realizou uma seleção dos principais desenhos técnicos,referenciados nas legislações municipal e federal, para elaborar a cartilha de acessibilidade, uma ferramenta de apoio técnico disponível para ajudar a sanar dificuldades e contribuir para que Uberlândia continue se orgulhando do título de exemplo de boas práticas em acessibilidade.

Para a elaboração deste material foi levada em conta a experiência do Núcleo de Acessibilidade em contato direto com especialistas do setor, tomando como base a legislação vigente e as normas de acessibilidade, como a NBR 9050/04, da ABNT. Dessa forma, procurou-se ilustrar essas normas em desenhos de fácil entendimento e pouco texto, privilegiando a imagem e valorizando a informação passada em cada detalhe. Nesses desenhos são colocados os valores mínimos para a construção de equipamentos e espaços. Na habitação que se propões desenvolver no atelie as medidas de passagem, rampas e banheiros explicadas na cartilha ajudam no desenvolvimento do desenho do espaço.

As normas definidas pelos corpos de bombeiros busca estabelecer critérios para o dimensionamento das Saídas, para que em caso de incêndio sua população possa sair do edifícios sem dificuldades, protegida em sua integridade física, além de permitir o acesso dos bombeiros para o combate ao fogo ou retirada de pessoas.

A saída de emergência deve comprrender o acesso, corredores e  escada/rampas  sendo que as medidas são calpuladas apartir da população que frequenta aquele espaço tendo a fórmula que definindo a largura das saída             onde:

 N = Número de unidades de passagem, arredondado para número inteiro maior. 

P = População, conforme coeficiente da tabela 4 do anexo e critérios das seções 5.3 e 5.4.1.1. 

C = Capacidade da unidade de passagem conforme tabela 4 do anexo. definindo a largura das saída. 

No numero de saídas de um pavimento deve ser definido pela  diversos tipos de ocupação, em função da altura, dimensões em planta e características construtivas de cada edificação.

As escadas devem ser constituída com material estrutural e de compartimentação incombustível no caso de 2 ou mais escadas, a distância mínima de trajeto entre suas portas devem ser de 10,00 m, exceto quando as escadas estiverem na área central do pavimento e com acessos em lados opostos, ser dotadas de corrimãos em todos os lados, atender a todos os pavimentos, acima e abaixo da descarga, mas terminando obrigatoriamente no piso da descarga. O degraus dever ter altura  compreendida entre 16,0 cm e 18,0 cm, com tolerância de 0,5 cm. 

 E ter largura dimensionada pela fórmula de Blondel: 63 cm ≤ (2h + b) ≤ 64 cm;  

As larguras das escadas devem  ser proporcionais ao número de pessoas que por elas devam transitar em caso de emergência e  lanço mínimo deve ser de três degraus e o lanço máximo, entre dois patamares consecutivos, não deve ultrapassar 3,70 m de altura 

No caso de uso de rampas em um edifício é obrigatório quando é usado para unir dois pavimentos de diferentes níveis em acesso a áreas de refúgio,  na descarga e acesso de elevadores de emergência, quando a altura a ser vencida não permitir o dimensionamento equilibrado dos degraus de uma escada, e para unir o nível externo ao nível do saguão térreo das edificações em que houver usuários de cadeiras de rodas. E em rampas externas a declividade máximo é de 10%.

Condicionantes Econômicas e Materiais

• Cálculo das metragens.

Área total do terreno: 2100m²

Taxa de Ocupação máxima: 60%

Coeficiente de Aproveitamento: 3

.portanto: 3x2100 = 6300m² de potencial de construção.

60% de 2100 = 1260m²

• Tipologias e disposição.

02 apartamentos por andar.

Visite: http://www.umsabadoqualquer.com/

• pav térreo.: comércio e serviços - 1260m² de área construída (60% da área do terreno)
• o1 pav.: área comum externa do edifício (área de uso coletivo privado do condomínio)
• o2 pav. em diante: apartamentos
• último pav.: coberturas.

Combinações:

• COMB.01: TIP.01+03 = 50+120 = 170m²
• COMB.02: TIP.02+03 = 90+120 = 210m²
• COMB.03: TIP.01+02 = 50+90 = 140m²

Estimativa de pavimentos: usando aproximadamente 250m² por andar.

6300-1260 = 5040

5040/250 = 20,16 pav

.: 20 pav + térreo

Materiais e Sistemas Construtivos

A escolha dos materiais e dos sistemas construtivos leva em consideração questões técnicas e financeiras do mercado. A pesquisa de novas tecnologias e materiais é sem dúvida fundamental para a evolução da construção civil, mas é também necessário que a escolha dos materiais seja feita pensando na disponibilidade do produto no mercado local, assim como a viabilidade do uso deste para a execução da obra. 
O uso constante de um novo material ou de uma nova tecnologia pode reduzir seu custo com o tempo e amparar pesquisa sobre o assunto, mas enquanto o produto se adequa às exigências financeiras, pode-se se utilizar de algumas estratégias. A mescla de materiais pode ser uma ótima tática de viabilização do uso de novos materiais, utilizar a estrutura metálica aliada ao concreto pode baratear o custo da obra, podendo direcionar a economia para materiais de melhor qualidade em outros lugares. Escolher materiais caros certamente refletirá no valor final dos apartamentos, o que diminui a margem de lucro e dificulta na venda dos apartamentos.
Entretanto, uma excelente estratégia para utilizar materiais como estruturas pré-fabricadas, sendo de aço ou concreto, e sistemas de vedação como o drywall, é o resultado do calculo do retorno sobre investimento, onde se pode ter uma previsão de em quanto tempo é possível reaver o dinheiro aplicado. Exemplos como a ampliação do Center Shopping em Uberlândia mostram claramente este tipo de estratégia. A construção que, hipoteticamente, duraria 5 anos, foi reduzida para 3 anos, tendo o valor total da construção aumentado em 30% devido o uso da estrutura de aço. Ou seja, reduz-se dois anos de gastos sem nenhuma entrada em caixa, desta maneira, a partir do quarto ano já se começa a ter a renda do aluguel das lojas, tendo um retorno sobre investimento mais rápido e que cubra facilmente o acréscimo pela escolha do material. Vale lembrar que o exemplo é apenas hipotético, mas o método como é feito é utilizado por muitas incorporadoras e construtoras.
Por fim, nota-se que assim como um conhecimento projetual para se pensar um bom espaço, é primordial que saibamos trabalhar diferentes materiais e estarmos sempre atentos às ofertas e exigências de mercado.


Encerrado o discurso, alguns materiais industrializados ou não que podem ser utilizados no projeto.


Materiais: 

• Aço
• Drywall
• OSB
• Placa Cimentícia
• Concreto 
• Alvenaria
• dentre outros.

Sistemas Construtivos:

• Instalação de Placas (Drywall, OSB e Cimentícia)
• Steel Frame
• Light Steel Frame
• Steel Deck
• Laje Nervurada
• Estrutura Protendida
• Peças Pré-fabricadas

Como mencionado anteriormente, o preço dos materiais escolhidos reflete diretamente no valor final do produto, portanto, fez-se um estudo do entorno visando a economia das pessoas. Para tal, foram utilizados alguns mapas do ano de 2000, apesar de ser de data antiga.

Mapa de Pessoas Alfabetizadas.
Fonte: PMU

Mapa de Rendimento Médio.
Fonte: PMU

Mapa de Densidade Demográfica.
Fonte: PMU

Mapa de Número de Habitantes.
Fonte: PMU

Através da análise dos mapas, e levando em consideração que da data destes pra hoje se passaram 11 anos, acredita-se que dados como número de habitantes e densidade demográfica mudaram completamente conforme o passar do tempo, assim como a renda média. Apesar de desatualizados, os mapas servem para nos direcionar quanto às condições financeiras, culturais e de vizinhança ao redor do terreno.

Como já mencionado anteriormente, o ex-bairro Santa Maria, vinha passando por um processo de verticalização. Este processo continua e, atualmente bairro Saraiva, a região tem continuado com essa mudança de cenário, as casas dando lugar a edifícios de três pavimentos, ou até mesmo implantação de edifícios de garabito mais alto, com mais de 10 pavimentos, como é a proposta estudada agora. Para tal, deve-se seguir algumas normas das restrições urbanas, como os recuos:


RF = (H/10)+2,10
.: 21x3,50 = 73,5
70/10 = 7+2,10
Recuo Frontal = 9,10m

RLF = (H/10)+1,50
.:  70/10 = 7+ 1,50
Recuos Laterais e de Fundo = 8,50m

Os cálculos acima são para um edifício de 20 pavimentos+térreo, previsto préviamente para o projeto, porém, pode acontecer alterações neste panorama, devido a dimensão do terreno e estudos volumétricos que serão realizados durante o processo de projeto.




Condicionantes Sócio-culturais

O público a que se destina o projeto é o já crescente na região, onde há condomínios de classe média e classe média alta. Este é denominado até mesmo pelo valor os terrenos na região, por ter uma coeficiente de aproveitamento propício para habitações verticais e ser uma zona residencial com fáceis acessos.
O projeto visa abranger um público diverso, tendo casais sem filhos, pessoas que vivem sozinhas, grupos de amigos e famílias em um único edifício. Outras formas de morar também serão exploradas, como dupléx, loft e outros, em suma, espaços mais flexíveis e de fácil adaptação aos usuários.
Além do edifício residencial, o condomínio contará com área de lazer privativa dos residentes, e áreas de comércio e serviço de uso coletivo que abrangerá toda área do bairro principalmente. Diferentemente dos condomínios lançados por grandes incorporadoras no país, não serão visados grandes e inúmeras áreas coletivas voltada para os residentes apenas, como piscinas, espaços fitness, espaço gourmet, dentre outros que acabam tomando a importância da habitação.




Referências Projetuais




Seguem assim alguns links que servem de referências projetuais para o projeto. Dentre eles, constam projetos nacionais e internacionais que estudam as formas contemporâneas de habitar o espaço, com novas tecnologias e materiais.


Incorporadora Idea Zarvos
http://www.ideazarvos.com.br/site/projeto/perfil/28
http://www.ideazarvos.com.br/site/projeto/perfil/11
http://www.ideazarvos.com.br/site/projeto/perfil/27
http://www.ideazarvos.com.br/site/projeto/perfil/35
http://www.ideazarvos.com.br/site/projeto/perfil/7
http://www.ideazarvos.com.br/site/projeto/perfil/15
http://www.ideazarvos.com.br/site/projeto/perfil/16


Casa 100k
http://casa100k.com/index.php?id=4


MVRDV
http://www.mvrdv.nl/#/projects/178mirador
http://www.mvrdv.nl/#/projects/122upvmunich
http://www.mvrdv.nl/#/projects/105westerdokseilandamsterdam
http://www.mvrdv.nl/#/projects/327torinofloatingtower


Bjarke Ingels Group - BIG
http://www.big.dk/projects/vm/
http://www.big.dk/projects/met/
http://www.big.dk/projects/8/
http://www.big.dk/projects/e2/


Referências Bibliográficas


http://www.uberlandia.mg.gov.br/
Google Maps